La inversión inmobiliaria lleva años pivotando entre el piso patrimonial de toda la vida y fórmulas más líquidas como las SOCIMI o los crowdfundings. Sin embargo, en un entorno de tipos de interés moderados y demanda habitacional al alza, la división de una vivienda en habitaciones para su alquiler se ha consolidado como la vía más directa de maximizar rendimientos. A continuación, analizamos los números y las palancas de valor que hay detrás de esta estrategia.

Radiografía de los retornos 2025

El último informe de Fotocasa sitúa la rentabilidad bruta media de un piso arrendado en el 6,5%. Cuando el inmueble se alquila por habitaciones, el rendimiento asciende al 9,3%. La razón es simple: la suma de los ingresos fraccionados supera con creces la renta que un solo inquilino estaría dispuesto a pagar por la totalidad. Al mismo tiempo, el coste mensual para cada habitante sigue siendo asumible.

Demanda en alto crecimiento

Estudiantes, teletrabajadores, jóvenes profesionales y nómadas digitales buscan soluciones habitacionales que no les obliguen a comprometerse a contratos largos ni asumir costes muy elevados. Esa preferencia empuja al alza la demanda de las habitaciones en zonas bien comunicadas que permiten conmutar con grandes ciudades.

Diversificación de riesgo de impago

Un solo piso puede quedarse vacío meses si el inquilino se marcha. Al operar por habitaciones, esto suele afectar solo a una parte de los ingresos, y la rotación se compensa con la rapidez del mercado en absorber nuevas habitaciones en alquiler en pocos días.

Venta de la habitación: liquidez y plusvalía

Ser propietario de la habitación permite capitalizar la revalorización del inmueble en caso de venderla. Un ticket de entrada más bajo abre la puerta a inversores millenials, parejas que buscan diversificar y fondos que quieren unidades más pequeñas. Esa amplitud del mercado reduce el tiempo medio de venta respecto al de un piso completo, que exige compradores con mayor capacidad financiera.

Fiscalidad

El arrendamiento por habitaciones disfruta las mismas reducciones en el IRPF que el alquiler tradicional, siempre que el uso sea de vivienda habitual.

Poca sensibilidad a los ciclos

La demanda de habitaciones es inmune a los ciclos: en recesiones, quienes no pueden afrontar el alquiler de una vivienda completa recurren al alquiler compartido, estabilizando la ocupación. En expansión, el flujo de jóvenes y profesionales que migran a las grandes ciudades en busca de oportunidades laborales alimenta aún más el mercado. Esta dualidad confiere resiliencia frente a caídas de precios y reduce la volatilidad de ingresos.

Conclusión

Comprar una habitación como inversión, para alquilarla, supone optimizar el riesgo y el retorno de la cartera, con un activo que cuenta con una demanda muy sólida y creciente en el mercado: contar con un lugar cómodo, bien comunicado y asequible para vivir.

Con la regulación actual, la tendencia demográfica, la facilidad de gestión profesionalizada y la rentabilidad extra, la compra de habitaciones es una de las mejores opciones para pequeños y medianos inversores.